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    北京房租上涨背后:居大城市愈加不易 一线城市
    时间:2019-06-14

      估值规律一般是这样:同一家公司,成长阶段会被市场给予较高的估值,成熟阶段则会被给予较低的估值。如果你理解如此估值的内在逻辑,就会明白北京房子的租售比为什么在过去几年如此之高(成长),也就会明白北京房租最近上涨的原因(成熟)。

      说到底,北京自2017年3月以来的房价下跌和最近的房租上涨,所指向的租售比均值回归,都在说明一个件事:

      北京这座城市已经趋于成熟,高速增长阶段已经过去。那么相应的,北京房价持续快速上涨的阶段也已经过去;未来继续持有北京房产,不会再有像过去十年那样的超额收益。

      北京房价持续快速上涨阶段已经过去的意思是:未来北京房价会滞涨;或者每年仅维持小幅上涨,涨幅约等于通胀率。

      过去20年,北京房产是最好的投资标的,长期收益率秒杀其他所有资产。但在以后,持有房产的年化收益率可能会越来越趋近于买稳健理财产品,仅能保值、但不会再有超额收益。

      不仅如此,鉴于未来几年开征房产税不可避免,房价可能还存在继续下探的空间。房产税会使得北京名义房价下跌,从而通过“房价下跌+房租上涨”这样双向并进的方式,让租售比和国际接轨。

      虽然名义房价下降,但购房人的实际负担可能反而在加重。现在的购房总金额=首付+贷款,未来的购房总金额=首付+贷款+房产税;由于房产税的存在,“首付+贷款”这部分金额看起来会有所下降,但实际购房总成本是增加的。

      总之,一直希望房子降价的那拨人,未来将会遂愿;但房价下降并不再大涨,并不意味着买房会更容易。相反的是,这些空头中的相当一部分人,以后恐怕连房子都可能租不起。

      北京房租近期的大幅上涨基于均值回归,跟政府拆违建,中介抢房源等“外力”的关系相对没有那么大。

      从去年开始,在深圳、北京、上海、广州、佛山、重庆、武汉、杭州等人口净流入城市,工、农、中、建、交五大国有商业银行陆续“试水”住房租赁市场,提供的住房租赁贷款最长期限可达10年、最高可贷100万元。

      回顾20年前:1998年5月,在央行的推动之下,商业银行正式推出住房房贷;但即使在住房房贷出台十年之后的2008年,“贷款买房”依然不被大多人所接受 在当时广大居民的心里,贷款不但是沉重的负担、而且有点耻辱的味道在里面。

      所以,参照历史经验,你认为五大国有商业银行在去年设立租房贷款服务,其用意为何?

      从均值回归的角度而言,房租持续上涨的大趋势是不可阻挡的,中介抢房只不过是加快了这个进程而已。政府严厉查处中介,甚至惩罚自如,也是为了延缓房租的上涨趋势;但从来没有说过不让房租上涨。

      这和过去十年政府不断打压房价,但实际上只是为了避免房价过快上涨所产生的风险,又有什么本质区别呢?

      之前若干年,在媒体刚引入西方发达国家城市居民生活方式的时候,“月光”、“借贷消费”等成为年轻一代人的追逐和效仿;在房价上涨的黄金十年,也有很多人倡导西方人“租一辈子房”的生活方式,也觉得挺好。前几年,当看到美国相当一部分人“拿不出500美元现金”的时候,很多人还觉得好笑。

      如果我告诉你,这样的生活方式离北京越来越近的时候,你还觉得上述生活“很酷”吗?

      但即使再抗拒新生活方式的来临,大声抱怨甚至扬言要逃离北京,你也是很难离开的。生活压力再大,只要收入和支出能够基本平衡,大部分人还是会选择留下来。因为在北京上海这样的一线城市,只要赶上一个机遇,还是存在收入和职位大幅提升机会的 回到一线以下的小城市,这种机遇会指数级别减少。

      事实上,现在的95后、00后们,不同于70后、85前一个重要的地方在于:他们从小的生活条件远优渥于后者,加上视野更开阔生活更讲究,就会给日常生活水准设置一个底限。

      70后、85前在年轻的时候,为了省钱:会住在距离公司很远且条件较差的民房,吃廉价盒饭,挤拥挤的公交车……他们之所以能够吃这样的苦,源于小时候的生活水准本就不比这轻松太多,所以与其说吃苦、倒不如说他们就是这样一路走过来的。

      但现在大部分95后、00后小时候的生活条件远好于70后、85前,前辈们习以为常的、年轻时候的苦日子,在他们看来恐怕是难于忍受的。再加上95后和70后相比,购置资产的难度比后者大很多,所以即使吃苦攒钱、离买房仍然相去甚远,倒不如用这些钱取悦自己,更好的生活。

      所以95后、00后这些年轻人,香港挂牌开奖记录,恐怕会更倾向于消费而不是储蓄,更倾向于让自己吃的好、住得舒服,更倾向于让自己第一时间用上最新产品……而这些的代价就是越来越高且刚性的生活成本。

      房租和物价的上涨,再加上欲望的不可遏制,必将会催生出“月光”、“借贷消费”、“拿不出太多现金”的年轻人;而这些人中的相当一部分,可能一辈子也买不起大城市的房,但也离不开这座城市,所以选择租房度过一生。

      综上,北京房价下跌以及房租上涨,可能意味着一个时代的结束,和另一个时代的开始:中国一线城市未来将会全面接轨西方发达国家一线城市的生活。这里重点讲得不是制度和主义,而是发展的客观规律。